【簡介：】2017年發(fā)布的鄭州最新版城市總規(guī)劃中，鄭州是一主一城的格局。其中一主是主城區(qū)，一城是航空城。
也就是所說的航空港，一開始的目標就是打造一座城，如此說來，鄭州的未來是要走向“

2017年發(fā)布的鄭州最新版城市總規(guī)劃中，鄭州是一主一城的格局。其中一主是主城區(qū)，一城是航空城。

也就是所說的航空港，一開始的目標就是打造一座城，如此說來，鄭州的未來是要走向“雙城模式”的。

雙城模式在國內(nèi)并不鮮見，很多資源型城市比如包頭、大慶、東營都是這種格局，但這些更多的是老城和新城的關系。也有一些沿海城市，比如青島也是這種格局，這主要是因為城市規(guī)模的擴張而形成的。真正跟鄭州模式類似的，只有一個天津，天津主城之外，還有另一個市區(qū)：濱海新區(qū)。

青島主城和西海岸新區(qū)，現(xiàn)在靠海底隧道相連

天津主城和濱河新區(qū)距離40公里，遠超鄭州和航空港

那么鄭州的雙城模式能否實現(xiàn)呢？航空港是否真的能成為一座城？

規(guī)劃的非常自信，主要來自于對航空港的定位。

鄭州航空港，是第一個上升為國家戰(zhàn)略的臨空經(jīng)濟示范區(qū)，設立的目的，是探索航空經(jīng)濟的發(fā)展，也給河南這么一個內(nèi)陸省份創(chuàng)造了一種機會：發(fā)展大機場，定位國際貨運樞紐，從而打造一個航空大都市。

鄭州想在新一輪的城市競爭中立足，在高校和互聯(lián)網(wǎng)IT產(chǎn)業(yè)落后的情況下，發(fā)揮地理區(qū)位優(yōu)勢，走高端制造業(yè)最為實際，而航空港也定位于此。“東方孟菲斯”，是鄭州的目標，從基本面上看，航空港總體定位還是靠譜的。

當然理想很美好，能不能實現(xiàn)就不一定了。而且產(chǎn)業(yè)定位是一回事，房價又是另一回事。

那么先往好處想，假如真的實現(xiàn)了，航空港的房價上限會是多少呢？

房價上限

還是先拿天津市區(qū)和濱海新區(qū)的例子來看一下。

可以看到，濱海新區(qū)的核心區(qū)房價，最高的區(qū)域和天津主城區(qū)的外圍是差不多的，但高于主城的遠郊區(qū)域。

如果換算到鄭州，大概是航空港的核心區(qū)域，和鄭州四環(huán)附近的房價是差不多的，要高于鄭州的遠郊區(qū)域。

目前鄭州的四環(huán)附近，南四環(huán)外大概一萬二左右，北四環(huán)最低的也差不多這個價。

而航空港起步區(qū)的房價現(xiàn)在9500-10000左右，也有更低的，整體看低20%以上。從這個角度看，航空港的房價水分并不大。

這里說的是航空港的起步區(qū)域，那么價值高地在哪呢？我認為還沒開始建設，它大概在河東區(qū)域。

河東有兩大價值高地

總的來說，假如雙城模式真的能實現(xiàn)，那么目前港區(qū)的房價水分并不大，尤其是以航空港的市政設施和各種環(huán)境來看，其實超過鄭州很多新區(qū)。

如果再看一下青島的房價，也差不多是類似格局。

以前發(fā)過文章曾說過，鄭州主城區(qū)并不是以環(huán)來劃分房價的高低，而是要看具體區(qū)域，外圍核心區(qū)比里邊的房價高很正常。

而同樣的邏輯，航空港的核心區(qū)雖然不能跟鄭州核心區(qū)比，但超越遠郊以及一些市區(qū)的邊角料區(qū)域也是非常合理的。

而最終能達到什么水平，還要看“雙城模式”是否能真正實現(xiàn)。

當然目前的港區(qū)有著自己的問題，有先進之處，也有一些不足，尤其是產(chǎn)業(yè)和人口導入上的速度還是很慢的。

這里最大的問題，也就是實現(xiàn)雙城模式最大的困難，是沒有一個老城作為基礎。

缺陷

所謂的基礎，也是先以天津或青島的例子來對比。

天津濱海新區(qū)能成型，除了規(guī)劃早，發(fā)展時間長，新區(qū)級別高以外，以塘沽為基礎非常關鍵，再加上港口經(jīng)濟的發(fā)展，一步步走到今天。雖然不能說特別成功，人氣也稍顯不足，但單論GDP幾年前就已經(jīng)破萬億，比整個鄭州都高，能說它一無是處嗎。

而青島西海岸新區(qū)，主體是以前的黃島區(qū)和膠南區(qū)，也是以發(fā)展幾十年的成熟小城為基礎發(fā)展而來，目前整個西海岸新區(qū)可以說建的挺成功了。

航空港的缺陷，就在于遠離新鄭這個小市區(qū)，是以機場或者說富士康為依托來發(fā)展的，這跟以一個成熟小縣城為底子再發(fā)展是兩個概念。

沒有一個老城做基礎，在一張白紙上造城，人口導入就是最大的問題。

我曾想過為什么，為什么航空港要規(guī)劃在這個區(qū)域，為什么沒有以新鄭為底子去發(fā)展。我想原因有以下幾個：

01、航道問題

因為飛機的航道是西北-東南向的，孟莊和南龍湖的很多區(qū)域受影響最大，而機場正北反而影響很小。

02、地形因素，京港澳西邊的鐵路隔離嚴重

石武高鐵以及京九鐵路，對京港澳以西的割裂比較嚴重，不利于開發(fā)，而且還有孟莊的棗樹林保護區(qū)，也是新鄭大棗主產(chǎn)區(qū)。

03、鄭汴一體化指導思想作祟

航空港的規(guī)劃者跟鄭汴一體化有著千絲萬縷的聯(lián)系，盡量往東靠攏也符合開封的利益，現(xiàn)在的航空港有1/5是開封尉氏的地盤。

所以總的來說，有客觀原因的存在，再加上主觀努力，于是航空港就不得不規(guī)劃成現(xiàn)在這樣，既不靠新鄭，也不靠南龍湖，沒有了人氣基礎。其中還有園博園，因為距離市區(qū)過遠，并沒有起到帶動作用。

那么如何能克服這些問題，盡快發(fā)展呢？

改進

在我個人看來，這個所謂的缺陷讓港區(qū)起碼晚成熟5年以上，但木已成舟，規(guī)劃已經(jīng)成型，想辦法促進發(fā)展速度更為實際。

這除了港區(qū)自身的產(chǎn)業(yè)加快落地之外，還必須借助一些規(guī)劃力量。

01、加強和鄭州主城區(qū)的交通聯(lián)系

港區(qū)再怎么獨立，都不能脫離于鄭州而存在，尤其鄭州未來的吸附力量是越來越強的，必須加強二者之間的交通聯(lián)系。

天津主城和濱海新區(qū)不但有地鐵，也有高速、輕軌、快速路等很多通道。

青島的新海岸新區(qū)和老城區(qū)，有海底隧道，也在修地鐵，還有跨海大橋，因為需要跨海，這都是超級工程。

而現(xiàn)在的鄭州和港區(qū)，聯(lián)系度太差。雖說有城郊線，但需要繞道南龍湖，效率太低，地鐵 11號線提上日程迫在眉睫。

城際鐵路的站點也應該盡早開通，華夏大道盡早快速化，等等…

很多人會說港區(qū)的地鐵客流量少，是運椅子線路。其實對于帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展來說，一點運營虧損是不能簡單衡量效應好壞的。

02. 加大行政力量的驅動

鄭東新區(qū)的成功，行政力量的驅動力起著關鍵作用，對于帶動新區(qū)發(fā)展，行政資源的搬遷是最簡單粗暴的手段。

去年，省人社廳下屬的人事勞動和社會保障局等一些單位搬到了航空港辦公，這就是很明顯的一個例子，還有河南聯(lián)合簽證中心等等….

對港區(qū)來說，最重要的還是領事館區(qū)的規(guī)劃，這個規(guī)劃是已經(jīng)官方宣布而非一直在民間傳說，其建設也只是時間問題，至于帶動作用多大還不能估計，但要推動那么大體量的航空港發(fā)展，這還遠遠不夠，需要更多的行政資源遷入。

很多人說這不利于ZF開展服務，老百姓也不方便。還是那句話，為了帶動新區(qū)發(fā)展的一些資源適當外遷是合理的，這是全局考慮。

3. 高校資源的遷入

這個目前還是有進展的，去年有多所高校在港區(qū)宣布建立新校區(qū)，這是帶動人氣的最最有效手段。

結語

雙城模式實現(xiàn)起來還是很有難度的，主要是周期上不好預測，但方向上來看，還是在按原定規(guī)劃推動，不能輕易否定。

也不能拿幾年的發(fā)展現(xiàn)狀去判斷一個大的戰(zhàn)略是否成敗，更何況大部分人都不了解現(xiàn)狀。

一個樓盤的價格，供求只能影響一時，它最終的價格還是取決于區(qū)域的價值。

假如未來都是普漲的，很多年后鄭州漲到5W，航空港也不會一直停留在1W，都有對等的價值關系，這是以其它城市的發(fā)展經(jīng)驗來看的。

今天只是說一點不同的思路，不吹也不黑，港區(qū)的發(fā)展會一直關注下去，也歡迎探討。